注文住宅の家を建てる費用相場ってどれくらい?

注文住宅の家を建てる費用相場ってどれくらい?

注文住宅の家を建てるということは、世界に一つだけの自分たち家族の城です。

同じ一戸建てでも建売住宅ではなく、自分たち家族と業者との信頼関係で繋がれた良き理解者を得て、マイホームを現実化する歓びは実現できた人にしか感じられません。

そんな注文住宅を建てるためには、どれ位の費用がかかり相場はどれくらいなのか、どういう工事や仕様があるのか、どのように決めていくものなのか、わからないことだらけだと思います。

住宅業界の一部で注文住宅を建てる場合、俗にこういう事が言われています。

建売住宅は現物買い、注文住宅は先物買い

この意味がわかるでしょうか?

今回は、この表現の意味をかみ砕いて注文住宅にかかる費用や内容、そして相場について解説したいと思います。

建売住宅は現物買い、注文住宅は先物買いとは?

建売住宅というのは、すでに土地に建てる図面ができあがっていて、その図面通りに建てられた現物を言います。

全て決まっていることと、施工業者(兼販売業者)の施工しやすい間取りやコストを抑えた間取りや仕様品により、比較的に割安で購入することができます。

また、できあがっている間取りが、自分たちが考えていた間取りに近いものであれば、予め販売価格が明確になっているため、資金計画も立て易く購入し易いというメリットがあります。

さらにいえば、まだ施工されていない段階や完成していない段階でも、施工業者は所定の手続きを完了していることで販売することができます。

これにより、完成前のどの段階で商談になるかにもよりますが、役所への再申請なしで、一部間取りやデザイン、フロアの仕上げ材、壁紙やクロス施工、キッチンや洗面台等、自分たちの好みに変更することも可能です。

その際、別途オプション費用が発生することもありますが、軽度の変更ができるので、割安で自分の思い描いていた住宅を購入できます。

これが、「建売住宅は現物買い」と言われる所以です。

その一方で注文住宅というのは、まだ出来上がっていないものを購入することになります。

業者の絞り込みをして最終的に一番信頼できる1社を決めてから、本格的に細かい打合せに入りますが、事前に見積もりをもらっていたとしても、まだこの時点での住宅価格は概算でしかありません。

自分たちの要望やこだわりを図面にして、おおよその施工内容や設備機器、仕上げ材等の仕様を数字で表した目安の価格がでているだけです。

そして、ここから業者の営業担当や設計士、工事管理者らと細かい打合せを重ね、施工する建物のさまざまな設計図を仕上げ、役所に申請し、承認が下りてから地鎮祭を行い晴れて着工という流れになります。

しかし、この時点においても当初目安にしていた価格から変更する可能性があります。

それは、施工段階で現場に足を運ぶ中、役所に申請する必要のない軽微な変更がないとも限りません。

ほとんどのケースでは、何かしらの追加工事が発生するものと思います。

そのような工程を経て施工が全て完了し、役所の検査も無事に終わり、待ちに待った自分たちのマイホームが完成しますが、この完成間近のタイミングでようやく最終的な価格が決まるのです。

つまり、注文住宅というのは、完成するまで価格が変動する可能性が大いにあるということもあり、「注文住宅は先物買い(まだ完成していない物を買うという意味)」と言われる所以です。

注文住宅にかかる費用はどれくらい?

さて、注文住宅を建てるためにはどのような費用がかかるのかを整理してみましょう。

まずは、以下のように項目をまとめてみました。

  • 坪数×坪単価(坪単価の内容については後で説明します)
  • 付帯工事費用(住宅外、つまり住宅までに引込む上下水道工事、電気配線工事)
  • 付帯工事費用(住宅内の水道や排水管工事、電気配線工事)
  • 照明、カーテン費用
  • 建築申請等役所への手数料
  • 設計費用
  • 施工管理費用

意外と少ないと思うかもしれませんが、これは大まかな項目でしかすぎません。

それでは、細かくそれぞれの内容を解説していきます。

坪単価の内容

坪単価というのは、ハウスメーカーや工務店、設計事務所によって、どこまでが含まれているかがはまちまちです。

ハウスメーカーの場合、部施工と仕上げ材等の外部仕様を含んでいる場合が多いですが、工務店や設計事務所においてはさらにまちまちで坪単価という括りがなく、一つ一つ項目を分けて明示するところもあります。

どうしてこのような違いがあるのかといいますと、ハウスメーカーは施工実績の絶対数が多いことと、仕様によるグレード別単価の設定はありますが、データに基づいて坪単価設定をすることで金額を明示しやすいようにできるためです。

そのため、ハウスメーカーで検討されるなら、どこまでが坪単価に含まれているのかをしっかり確認することが必要になります。

その坪単価の内容を要約すると、内部仕様と外部仕様の2つに分かれます。

《内部仕様》

  • 基礎工事(標準仕様の場合)
  • 躯体費用(建物の骨組み、材料費)
  • 断熱工事(断熱材含む)
  • 気密工事(気密材含む)
  • 大工工事
  • 断熱ガラス工事
  • 室内換気システム工事(標準仕様になければ別途オプション)

《外部仕様》

  • 屋根工事(屋根材、屋根施工含む)
  • 外壁工事(外壁材、施工含む)
  • 玄関、インターホン
  • 玄関ポーチ
  • 室内仕上げ材(建具、床、タタミ、壁紙など)
  • キッチン(サイズはI型で、L=2,350が一般的)
  • トイレ、洗面台、浴室

以上が坪単価の基本的な内容になります。

この標準仕様から、断熱性能をもっと高めたい、キッチンをL字型にしたい、壁は壁紙ではなく珪藻土にしたいなど、施工箇所や外部仕様でグレードアップしたい場合には別途オプション費用がプラスされます。

これらの内容が、工務店や設計事務所では、項目別に明示する所もあるため、どこまでが標準仕様なのかをしっかり確認しましょう。

付帯工事費用

前述では2つに分けて挙げましたが、簡単に言えば、上下水道の引込と配管工事、電気配線とコンセント設置です。

上下水道工事は、公道下に埋設されている配管から土地内に引込む距離や建物の配置によって変動しますが、電気引込みも同じです。

住宅内の配管工事も、例えば2階にトイレと洗面台を作る場合はプラスの費用になりますし、2世帯住宅でキッチンや水回りが2世帯分必要となると、配管自体の太さも変わったり設備機器も2倍になるため、配管工事もプラス費用になります。

電気配線工事も同じで、コンセントの数もある程度決められているため、標準箇所以上に増やしたい場合はプラスの費用になります。

また、電気消費量が大きくなりそうなら50A~60Aとなり、分電盤もそれ相応に大きくなります。

照明やカーテンの費用

照明の場所やカーテンは、間取りが決まってから取りかかりますが、照明に関しては電気配線工事も関わってくるため、間接照明(ダウンライトやスポットライト)が欲しいとか、天井付けではなく壁付けにしたいとか、いろいろ要望も出てくると思います。

そうなると、照明器具の費用も変動しますし、カーテンも窓の大きさやカーテンの種類、ブラインド、ロールスクリーンなど様々です。

建築申請等役所への手数料

役所への手数料はどのハウスメーカーや工務店、設計事務所であっても費用は変わりませんので、依頼する業者に任せてしまいましょう。

設計費用と施工管理費用

設計費用と施工管理費用については、先ほどの坪単価設定と同じですが、ハウスメーカーや一部の工務店では、坪単価に含まれている場合が多いです。

坪単価設定の明示をしない工務店や設計事務所からの見積もりの場合に、項目として明示されており、一般的な設計費用は住宅価格の3%~5%(中には7%以上もあります)、施工管理費用は10%程度となっています。

注文住宅の相場はどうなんだろう?

注文住宅の相場というのは正直、非常に答えにくいというのが実情です。

それは、施工する都道府県によっても違いますし、同じ県内でも人気のエリアによっては格差があります。

また、高性能住宅にしたりZEH(ゼロエネルギー住宅)にすることによっても費用に大きな差が出てきます。

さらに、ハウスメーカーや工務店、設計事務所によっても本当に全く比較にならない程の差が出てくることさえあります。

そのため、全国平均の坪単価や都道府県別、業者別の相場をお伝えすることは正確性に欠けるため控えたいと思いますが、都道府県別の坪単価を参考にしてみてください。

家の建て替えについて

リフォームではどうにもならないほど老朽化が進んだり、土地を持っているためわざわざ引っ越す必要がない方は、いずれ家の建て替えをすることになります。

特に昔の住宅の場合、耐震性や免震性、エコ対応など、現在の最先端技術の住宅と比べると比べ物になりません。

そろそろ、家の建て替えをしようかと考えている方の参考になればと思います。

すでに家を建てたことがあることを前提としていますので、新たに建てる家の流れはさらっと割愛し、解体作業の内容のみの説明となります。

  • 打ち合わせ
  • 解体費用の算出
  • 仮住まいへの引っ越し
  • 解体作業

まずは、新たに建てる家の間取りなどの打ち合わせになりますが、なぜ建て替える必要があるのか、フルリフォームでは駄目なのか、充分に検討したうえで住宅メーカーに相談してください。

大手のハウスメーカーによっては「今月中に契約していただけると○○万円お安くなります」と急かしてくることもありますので、よく内容を確認し、納得した上で契約することが重要です。

さて本題ですが、家の建て替えの場合は工事費用を分けて払うことが多く、契約時の契約金、着工時の着工金、上棟時の中間金、引渡し前に残りを払うパターンなどがあります。

今の家を更地にするのにもお金がかかりますので、次にすることは、家の解体費用の見積もりを出すことです。

例えば、45坪の二階建て住宅を解体するには、およそ100万円ほどの費用が必要になるといわれています。

もちろん、解体する立地条件などよってはこれ以上の出費がかかる場合もあり、木造が最安値で、次に高いのが鉄骨造、鉄筋コンクリートの順となります。

その他、かかるであろう出費としては、廃棄物の処分費用や周囲近所への手土産代などでしょうか。

また、工事を始める前に地鎮祭などを行う場合、神主さんに別途費用がかかりますが、最近は、この地鎮祭を省略するご家庭も多いようです。

次の流れとしては、新居が建つまで新たな住まいで仮生活をしなければなりません。

一時的なものなので、引っ越し費用をなるべく安く抑えるため、予めいらないものを捨てたりすると安くすみます。

その場合、粗大ゴミの処分にはお金がかかりますし、地域によってゴミの処分の仕方が複雑な場合があるため事前に調べておきましょう。

引っ越しの期間の目安は、解体工事を始めてから半年程度を考えておけば問題ないと思います。

お子さんや、高齢者、ペットがいる家庭などは十分に仮住まい選びにも慎重になる必要があります。

古い住まいの解体後、新たな家が建ってから、引き渡し、引っ越しの流れとなりますが、念頭に入れておくことは新居への家具についてです。

今まで使用していた家具をそのまま使うのであれば問題ありませんが、新たに購入するということであれば、搬入のタイミングに不備がないようにしましょう。

ちなみに、4人家族の引っ越し費用は約15万円と前後といわれていて、トラックの台数が増えればそれだけ人員も投下されるので割増しになります。

建物本体に費用がかかる項目

家を建て替える場合すでに土地があるため、建物本体だけの価格となります。

その建物自体の総額の内訳としては、本体工事費、別途工事費、諸費用の3つに分かれており、これらをまとめて総費用といいます。

以下に本体工事費の内訳をまとめてみましたが、依頼する住宅会社によって工事の内訳が異なる場合がありますのでご注意ください。

工事内訳仕様・詳細
直接仮設工事外部足場や仮設電気、水道など
基礎工事全体の基礎工事、鉄筋コンクリート、玄関前コンクリート
木工事木の加工など大工の手間、釘、金物代など
建材ボード、断熱材、フローリング、サッシ代など
内装工事内壁や天井などのクロスや水回り床等
屋根工事ガルバリウム、雨どいや水切りの取り付け等
防水工事FPR防水など
外装工事サイディング、バルコニー等の左官工事
住設機器キッチン、お風呂、トイレの設備
電機工事インターホン、換気、床暖房などの配線工事
給排水衛生設備敷地内や外部を含む
ガス工事基礎工事、給湯器

建物の本体以外に費用がかかる項目

建物の本体価格以外にもかかる費用があります。

それは建物の外周りに関する工事代で、例えば、門や塀、フェンスや玄関までの敷石、カーポートなどが該当します。

建物だけよりも、外回りをどのようにプランするかで費用が変わってきます。

シンボルツリーなどの植栽や庭がある場合、芝などにかかるお金は本体工事費には含まれませんので、予算設定の際には気を付けてください。

建物本体の諸費用

建物本体とは別でかかる費用として地味に痛いのが諸費用になります。

例えば、着工前に必要な確認申請書の提出です。

建築基準や地域条例に違反していないかを確認することが義務付けられているために必要で、これを無視して家を建てることはできません。概ね費用は10万円ほどになります。

その他には、近隣への工事中の挨拶代(菓子折りなど)であったり、今はそういった気遣いをしないかもしれませんが、職人さんへの差し入れも考えておいた方がいいかもしれません。

また、風習でいまも根強く残っている地鎮祭と上棟式の費用はあなどれません。

その土地で商売を始めるようなケースの場合(例えば商業ビルを建てる場合)に見かけることはありますが、通常の自宅の場合はどうなんでしょうか・・・。

ちなみに地鎮祭とは、その土地に住む神様祝い工事の無事を祈る儀式で、上棟式は建物の骨組みが完成したタイミングで行い、完成後も建物が無事であることを願う儀式で、地鎮祭は5万円、上棟式には10万円程度かかると覚えておいてください。

そして、工事をお願いする業者との工事請負契約書には印紙代もかかり、契約金額によって変わりますが、5,000円から1万円かかります。

家づくりにかかる諸費用まとめ

内容費用
土地売買仲介料土地の売買契約の際、不動産業者が仲介した場合は仲介手数料を支払います。金額は土地価格の3%+6万円。
土地所有權移登記費土地の売買では、土地所有権の移転登記が必要になり、登録免許税がかかります。登記手続きを司法書士に依頼すると、その報酬も発生。
設計業務委託契約の印紙税設計事務所に住宅の設計や工事監理を依頼する場合、「業務委託契約書」を取り交わします。契約書作成には、印紙税(収入印紙代)がかかります。
建築確認申請の手数料建物の敷地や構造が建築基準法などの法令に適合しているか、工事前に自治体に確認をするのが建築確認申請。規模と提出先(役所または民間)によって金額が違います。
工事請負契約の印紙税ハウスメーカーや施工会社に建築工事を発注する際、収入印紙を貼った「工事請負契約書」を交わします。
表示登記費用住宅の引き渡し後に、建物の概要を登記するための手続き。土地家屋調査士に依頼するときは、10万円から15万円の費用がかかる。
所有權保存登記費用住宅の所有権を登記する際には、登録免許税が必要。司法書士に依頼する場合、5万円程度の報酬が必要になります。
不動產取得稅土地や建物など、不動産を取得したときに課される税金。登記した年度に一度だけ納税します。
抵当権登記費用住宅の抵当権(金融機関が、担保とした不動産から優先的に返済を受ける権利)を設定する際には登録免許税や、司法書士への報酬が必要。
ローン事務手数料住宅ローンを組むときに発生する事務手数料。金融機関によって金額は異なります。
ローン保証料ローン返済が困難になったとき、契約者や保証人に代わって返済をするための保証料を保証会社に支払います。
ローン契約の印紙税住宅ローン契約書には、収入印紙を貼付します。
団体信用生命保険料・火災保險料団体信用生命保険料がローン金利に含まれていない場合、別途保険料を支払います。火災保険料は年1万円台で、最初に一括払いで支払うこともあります。
引っ越し費用など引っ越し費用の他、建築時に仮住まいを用意するときは、その費用も必要。また、工事の地鎮祭上棟式の費用、家具・家電購入費、近隣への挨拶書、粗大ごみの処分費用なども必要。

まとめ

結局は「具体的にどれ位の費用がかかるか結局わからないじゃん」と思われたかもしれません。

しかし、建売の家とは違い、注文住宅というのはそれだけ具体的にお伝えすることが難しいということです。

いい加減なことをお伝えする訳にはいきませんし、皆さんがどのような状況でこの記事をお読み頂いているかわかりません。

しかし、一つ断言できることは、

自分たちが、どんな住宅に住みたいか?どんな住宅にしたいのか?

これを明確に持つことです。

安ければ坪単価30万円台で施工する業者もあるでしょうし、坪単価100万円を超えることもあり、それほど価格帯が幅が広いのです。

もしそれでも、ある程度の金額が知りたいということであれば、複数の会社の情報を比較できる一括サイトで問い合わせしてみることをお勧めします。

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