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金利が変わらない住宅ローンのフラット35とは

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金利が変わらない住宅ローンのフラット35とは

家を購入する場合、誰しも避けては通れないのが住宅ローンです。

ではいったい、住宅ローンにはどのような種類があるのでしょうか。

大きく分けると金利の選択肢が多い民間のローンと、最長で35年間金利が変わらない、固定金利のフラット35の二つがあります。

民間の銀行が扱うローンは金利の種類や引き下げ率などがバラバラですが、フラット35の場合は住宅金融支援機構と民間の提携によるローンで、金利は窓口となる金融機関が毎月決めます。

70歳未満で安定した収入があれば誰でも借りることが可能ですが、対象となる住宅の広さや質などの条件があるため、絶対ローンが組めるというものではありません。

民間のローンとフラット35の違い

民間のローンとフラット35の違いをまとめてみましたので、住宅ローンで悩んでいる方は参考にしてみてください。

フラット35民間のローン
金融機関住宅金融支援機構と提携する全国の銀行、信用金庫など銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫など
利用できる人申し込み時の年齢が70歳未満で安定した収入年齢や年収、勤続年数や会社規模によって各金融機関が審査
利用できる範囲住宅購入(中古住宅の場合はリフォームでも可)住宅購入、リフォーム
利用できる住宅の範囲購入金額が1憶円以下、床面積が30㎡以上、住宅の耐久性の技術基準に適合する各金融機関の担保基準による
金利タイプ固定型固定型・固定期間選択型・変動型
保証人不要信用保証会社の保証が必要
融資額100万円以上8000万円以下で購入価格の10割以内各金融機関により異なり、購入物件の担保評価額や、個人の返済能力で決まる。
事務手数料3万円から10万円。もしくは借入金額の一定割合3万円から10万円。もしくは借入金額の一定割合
ローン保証料無料約60万円(3000万円を30年借りた場合)
団体信用生命保険原則加入必須加入
繰り上げ返済手数料無料(繰り上げ返済額はネット10万円以上、金融機関窓口100万円以上から)無料から数万円程度

また、フラット35の条件に加え、バリアフリーや省エネルギー、耐震性と耐久性など、一定の条件を満たす住宅を購入する場合、5年間または10年間の金利が0.25%(2017年10月1日以降から)引き下げられる「フラット35S」が利用可能になりました。

その他にも、地方の公共団体による補助金の交付にあわせ、フラット35Sの金利(0.25%)が引き下げられる「フラット35S子育て支援型」も利用でき、フラット35Sと併用することが可能です。

しかし、これには親が近くに住んでいることや同居しているなど、地方公共団体が定める基準を満たさなくてはなりません。

住宅ローンの金利は固定?変動?

そもそも、住宅ローンにはどのような種類があってどう借りればいいのか、金利が固定と変動ならどちらがいいのか悩むと思います。

住宅ローン金利には3タイプあり、一般的には固定金利の期間が短いほど金利が低くなりますが、金利上昇のリスクが高まります。

そして、覚えておくべきことは、金利は引き渡し時点のタイミングで適用されることがほとんどのため、例えば未完成の物件などでは申し込みから引き渡しまでにかなりの時間が空いてしまうため、その間に金利(毎月変動)が変わります。

住宅ローンの金利種類

上記のように、3つの金利タイプを図にまとめましたが、詳細は以下を参考にしてみてください。

固定金利型

借入時に全期間の金利が固定になります。

代表的なものとしてはフラット35ですが、一部の銀行が独自に取り扱うタイプもあります。

固定(期間)金利選択型

3年、5年、10年といった期間を選ぶことができ、金利を固定することができます。

固定期間終了時の金利で、変動型や固定期間の金利を選ぶことができます。

変動金利型

定期的に金利を見直すタイプで、金利は半年、返済額は5年ごとに見直すタイプが一般です。

返済額の上昇は直前の1.25倍までが上限になることが多い。

ペアローンと収入合算

共働きの夫婦が二人で住宅ローンを組む場合、3つの方法があります。

夫婦がそれぞれローンを借りるペアローンと、夫婦のうちどちらか一方がメインで借り入れるのが収入合算で、その収入合算では連帯債務と連帯保証に分けられます。

住宅ローンの控除はペアローンと連帯債務なら2人とも受けられますが、連帯保証はどちらか一人だけです。

なお、どちらかが死亡した場合、団体信用生命保険に違いがあるため、それぞれの特徴をよく理解したうえでどの方法にするかを決めましょう。

簡易的にまとめてみましたので、住宅ローンの方法として参考にしてみてください。

ペアローン連帯債務連帯保証
住宅ローン控除夫婦二人分で利用可能夫婦二人分で利用可能一人分しか利用でいない
対応できるローン民間ローン及びフラット35フラット35もしくは民間ローンの一部民間ローン
事務手数料
夫婦二人分一人分一人分
団体信用生命保険死亡した人の返済分のみ免除連帯債務者の死亡時は返済免除にならない連帯保証人の死亡時は返済免除にならない
所有権共有名義共有名義どちらか一人のみ

住宅ローンにかかる諸費用

住宅ローンは返済金額ばかりに気がいってしましますが、契約時には様々な経費がかかってきます。

細かな諸経費が積み重なることで多くの出費になるため、事前に確認しておくことも必要です。

印紙代

住宅ローンを申し込むときに作成する金銭消費賃借契約書に印紙税がかかります。

住宅ローンを組んだ金額によって変わり、1,000万円以上5,000万円以下の場合であれば2万円かかります。

融資手数料

融資を受ける場合には手数料がかかってきます。

住宅ローンの種類によって金額や支払い方法も様々で、相場としては3万円程度かかります。

保証料

保証となる保険料の金額は、借り入れた金額と返済期間で決まりますが。

融資を受けた人が死亡した場合、ローンが返済できなくなることを想定し、住宅ローンには信用保証会社の保証を付けることが条件となっています。

抵当権設定登記料

住宅ローンを契約するときは、敷地に融資の抵当権を設定します。

それに必要なのが、登記費用と登録免許税になります。

登録免許税は借り入れた際の金額の0.1%から0.4%になり、登記にかかる費用としては多く見積もって10万円ほどかかります。

団体信用生命保険料

ローンを借り入れた人が死亡したり、生涯をわずらって返済が不可能になった場合、残りのローンを金融機関が支払ってくれます。

保険料の金額は、借り入れた額と返済期間で決まりますが、民間のローンの場合は、保険料が金利に含まれている場合もあります。

不動産登記料

家を建てた場合、その建物の面積や所在地など、所有者を証明するための登記申請をします。

登記にかかる費用は、司法書士に支払う登記の手数料と登録免許税なります。

一般的には固定資産税評価額の0.4%ですが、新築で家を建てた場合は0.1%台に軽減される条件もあるようです。

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