3階建て住宅の価格と住みやすくするポイントを検証

3階建て住宅の価格と住みやすくするポイントを検証

狭小地でよく見かける3階建て住宅の価格はどれくらいなのでしょうか?

3階建ての需要は住宅が密集している都心部がもっとも多いのですが、狭い土地に2階建てを建ててしまうと居住スペースを確保することができません。

その点、3階建てにすることで1つ階が上に伸びるため、その分のスペースを確保することができることから、人気が高い住宅といっていいでしょう。

3階建てにする理由としては、「2世帯(もしくは3世帯)住宅にするため」と「土地が狭いため、3階建てにして上へのスペースを有効活用する」という意見が多く、間取りによっては「住みやすくなるけど住みにくくもなる」といった両方の局面を持ち合わせているので注意が必要です。

また、通常の2階建てとは異なるため、価格や相場など、建物構造の特徴や気をつけるべきポイントをよく理解したうえでよく検討してみてください。

3階建て住宅の価格・坪単価について

さて、3階建て住宅の価格は、土地代によって大きく価格が変わってきます。

基礎工事や建築法規の問題で、価格は平屋建てと比べ高くなる傾向があるようですが、土地代が高い場所に3階建て住宅を建て二階建て住宅と同じ広さにするのであれば、3階建て住宅にしたほうが断然安く済みます。

では、二階建て住宅と3階建て住宅ではどれくらいの価格が変わってくるかというと約1.5倍で、実用性はなくなるものの、3階部分を屋根裏のようなものにすればもっと安く費用を抑えることができます。

気になる3階建て住宅の価格ですが、トヨタホームであれば97㎡で坪単価が70万円、本体価格が2,000万円ほどになります。

セキスイハイムの坪単価は67万円前後で、ヘーベルハウスでは延べ床面積が45坪で坪単価85万円、住宅の本体価格が3,800万円です。

このように各ハウスメーカーによって価格は変わりますが、おおよその相場は坪単価で40万円~80万円の間ということになります。

相場については述べたとおりですが、実際の費用についてどのくらいになるかは、間取り設計と住宅に付けるオプションによりかなり変動します。

具体的な価格について知りたいということであれば、間取り設計をしたうえで見積もりをとるしかありません。

その際、ただ単に見積もりをとるのではなく、複数の業者に見積もり依頼し価格の比較をすることで最終的にコストカットをすることができます。

注意すべきことは、一番安い見積もりに飛びつくのではなく、材料や設置オプションなどをよく比較することが重要です。

3階建て住宅の特徴

住宅を建てるための土地選びにはいつの世にもトレンドがあります。

近年では交通の便が良い場所やあこがれの街など、生活をするうえで通勤・通学が便利な場所、お洒落なお店が多い場所はどの世代にも人気のようです。

しかし、人気のエリアは土地代が高いという理由で敬遠されてしまいがちですが、諦めるのは早いです。

家を建てるのにいちばん費用がかかるのは土地代のため、もしその土地代を抑えることができればどうでしょうか。

一般的に土地のスペースが広いのは、平屋住宅、二階建て住宅、3階建て住宅の順番になりますが、3階建ての場合、建てる土地が狭くても空間を有効的に利用して建てることができます

つまり、最低限の土地を購入すれば通常の住宅に比べ費用を抑えることができるのが特徴といえます。

3階建て住宅の計画でまずやること

どの住宅でも共通していますが、基本的な間取りで必要になる最低限のスペースは、玄関、リビング、ダイニング、キッチン、客間(有無は自由)、洗面所、浴室、トイレ(1つまたは2つ)、階段、寝室、子ども部屋(人数分)になります。

また、あると便利なスペースとして、クローゼット(ウォークイン含む)、書斎、バルコニー、フリースペース、土間といった感じでしょうか。

まずは、自分たちにとって必要な間取り、スペースを書き出すことがスタートになります。

次に、自分たちが生活するうえでどのようなライフスタイルを描いているのか、考えるだけでなく紙などに書き出しましょう。

生活導線という言葉がありますが、そこに住む家族が家の中でどういう動き方をするかに着目した間取りの構成をします。

例えば、以下のようなケースが考えられると思います。

  • キッチンと洗面所が繋がっていた方が使い勝手がいいよね
  • キッチンとダイニングは繋がっていてもいいけど、リビングは離れていてもいいよね
  • 10年後、それ以降のことを考えたら夫婦の寝室は1階にあった方がいいよね
  • トイレは、寝室の近くに欲しいなぁ
  • リビングと同じ階に寝室を持ってきた方がいいかなぁ
  • 子どもがサッカーや野球をやって泥まみれで帰ってくるから水回りは1階かなぁ
  • 窓の配置で風通りも考えないとなぁ
  • 間取りというものは、あらゆることを想定して設計する、パズルのピースを組み立てていくようなものですね。

しかし、パズルは100%の完成形となりますが、間取りというものは完全に納得がいく完成形になることは難しいものです。

ここが悩み所ではあるのですが、ライフスタイルを考えていく中で必要な間取りと生活導線の優先順位を付けることが、住みやすさを追求する重要なポイントになります。

100%を求めるのではなく、良くても80%、少し妥協して60%~70%程度に満足できる間取りになれば良し、それくらいの気持ちで間取りの検討をしましょう。

また、3階建て住宅は、建ペイ率と容積率制限内いっぱいを使って建てる場合がほとんどです。

その限られた広さの中で、現在、10年後、20年後までを見据えた間取りを構成しましょう。

3階建て住宅を建てる時のポイント

3階建て住宅を建てることにおいて、注意しておくべき点があり、それが以下の6つになります。

  • 生活の中心になるリビング、ダイニング、キッチンをどの階に置くのか?
  • 1階から3階に上がる(または降りる)という事実があること
  • その住宅にいる時間が一番長い人はだれか?
  • 車庫組み込み型の3階建てにするのは可能か?
  • 土地が隣接している住宅の間取りはどうなっているか?
  • トイレは1つで足りるのか?

おそらく、間取りを検討していく中でぶつかる注意点となりますが、裏を返せば、この6つを明確にして優先順位付けができてしまえば、間取りの検討がスムーズに進むはずです。

その他のポイントとしては、

確保する土地が狭くても空間を利用し建てることができる

購入する土地のスペースが少なくても、上に伸びる空間を利用して住宅を建てることができます。

空間を有効的に活用するケースとしては、トップライト・ハイサイドライトは日光を自宅に入れるための重要ポイントになります。

トップライトは、普通の窓に比べて3倍以上の明るさがありますので、玄関や居間など、空間を明るくしたい場合のオプションの1つでしょう。また、換気孔付のトップライトを使用すると通風としても有効です。

また、3階建て住宅は眺望がよく、日当たりも良いため様々な利用方法があります。

最上階をセットバック(敷地が接道している道路が、建築基準法に基づいた道路(4m幅)に満たない場合、敷地の一部を道路として提供することで道路幅4mを確保できる)する方法があり、居間の前に屋上庭園などの設置をするとおしゃれな空間を作り出すことができます。

その他にも中庭を設けるという方法もあり、都市住宅の場合、外部に大きな窓がとりにくいイケースに使用され、プライバシーを守りながら通風や採光の機能を活用することができます。

このように3階建て住宅は様々な工夫ができ、住み良い住空間にすることができます。

コミュニケーションを重視したいのであれば、リビングを吹き抜けにして、家族の距離感を縮めてみるものいいかもしれません。

本体価格が通常の住宅より割高になるケースがある

3階建ての価格が高くなってしまう理由は、地盤改良費用が必要になるためです。

じつはこの地盤改良費用は、地盤調査をしてからでないとわかりません。

土地の購入後、地盤調査を終えてから土地改良する流れとなり、費用については深さによりますが、50~100万円程度が必要になり、場合によっては100万円を超えることもあるので調査してみなければわかりません。

この地盤改良に加えて構造設計費用が必要になります。2階建て以下の一定の大きさの建物については、確認申請の時に構造計算書を添付する義務がありませんが、3階建て住宅は構造計算をしなければ建築することができません。

そのため、必要最小限の壁量・耐震性を満たした2階建て住宅と構造計算をしっかりした3階建て住宅とでは差が生じ、建築費に反映されることがあります。

構造計算するには特別な資格や機器が必要で、構造計算そのものに費用がかかってきます。

3階建て住宅の本体価格そのものは、通常の平屋や2階建て住宅よりも費用が高くなる場合がありますが、あくまで土地代は含まれていないため、土地代を含めた総額で比較すると安くなるケースがほとんどです。

初めから3階建てにしようとするのであれば、購入する土地の地盤が強く建てるのに適正かをヒアリングしてみてください。

高さに制限があるため注意が必要

住宅の高さについては法律で制限されており、3階建て住宅が建てにくい地域があります。

3階建て住宅に対して、特に規制が厳しくなるのは、第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域となります。

このような地域では低層の住宅専用の地域となり、中高層の建物に対する規制が厳しくなっていますが、3階建てを扱うハウスメーカーにおいては、建設する住宅の高さが設定されているため大手メーカーにおいて高さでの心配はほとんどする必要はありません。

ただ、都内の第1種低層住居専用地域では、通常の北側斜線より厳しい第1種高度制限という高さ制限と日影規制が掛かってきます。

3階建て住宅を建てるには多くのことに注意する必要がありますが、依頼するどの住宅会社にも法律を理解している設計担当者がいますので安心してください。

ビルトインガレージはできれば作らない

3階建て住宅でよく見かける、1階部分を開けて駐車スペースにしているビルトインガレージですが、敷地が狭く、車を持っているのであれば、ほとんどの住宅で作っているようです。

しかし、構造的に家全体の強度を高める必要があり、コスト増の要因ともなるため、あまりお勧めしません。

そもそも、3階建てにする理由は、狭い敷地を有効的にするためでもあるため、1階を駐車スペースにしてしまうのはもったいない気もします。

3階建て住宅は窓の配置と風通しを考慮する

3階建てともなると、何より近隣の環境を把握しておきたいものです。

土地が狭いぶん、横の空間が制限されてしまうため、通常の2階建てよりも地上に延ばして3階にする必要性があるからです。

場所によってはお隣さんとの距離が近く、同じように3階建やアパートなどの集合住宅になっているケースもありますし、日中でもすぐに日陰になりやすいかもしれません。

このようなことを心得ておきつつ、そこで大切になるのは「窓」の役割りで、考えるうえでのポイントは4つあります。

窓の配置を考える

まず、近隣が密集している環境だからこその知恵になりますが、風通しを考えなければいけないということです。

近隣の環境を調査する中で、どういう方向の風の流れが強いのか、あまり風通しが良くないのか、近隣からの匂い(飲食店が近くにあるか)など、風の流れを下調べしましょう。

完全に遮断することはできませんが、少なくとも考慮すべきポイントであることは言うまでもありません。

風通しをできる限り良くしたいということは、反面近隣の環境の匂いも風の流れに乗ってくるものです。

風通しが悪いとご自身の家の中での風の流れがなく、空気がこもってしまわないための工夫です。

窓の取り付け高さを変え、大きさも考える

当たり前ですが、通常の生活するうえで窓は必要不可欠です。

窓の取り付けの高さは部屋やスペースによって異なりますが、床から70センチほどの位置から上に取り付けるのが普通です。

この高さを変え、開閉できる窓を天井近くに取り付けや、窓を上下2つに分けて取り付けるというアイデアが活かされると思います。

強制換気扇(エアコン)を取り付ける

風通しがなかなか良くない立地条件ですと、家の中の空気がこもりがちになります。

それを回避する方法として、強制換気扇(エアコン)を取り付けることも一つの方法です。

その場合、なるべくは省エネ仕様の商品を選び、電気代がかからないようにすることが必要です。

窓ガラスの種類を使い分ける

お隣さんとの距離が近いケースでは、採用するガラスの種類を考える必要があります。

ガラスには2種類、透明ガラスと擦りガラス(くもりガラス)がありますが、擦りガラスよりも透明ガラスの方が室内に入る光の明るさに違いがあります。

どのご家庭でも室内は明るくしたいと思いますよね。

しかし、窓の位置がお隣さんと同じ位置になってしまうと、いつも気にしなければならないストレスが発生しますので、明るさよりも気遣いの煩わしさを軽減したいものです。

また、法律的なことで説明しますと、建築基準法とは別に民法があり、「隣地境界線から50センチ以上離して建築する」という条文(234条)があります。

現実的に50センチ以上離せないケースもあるようですが、そのような場合、隣地同士で承諾書等を交わし、後からトラブルが発生しないようにしておくと安心です。

ちなみに民法は、基本的にお互い様で、当事者同士の承諾があればそちらが優先されます。

隣地との距離が近い場合は、お互いのプライバシーの観点から目隠しできるようにしなくてはいけませんので、ガラスをくもりガラスにする必要があり、また開閉できる窓は取り付けできないように決められています。

これらの事は設計する業者はわかっていますので、詳しいことは設計士と打合せの際に確認してみてください。

3階建て住宅のメリット・デメリット

3階建てのメリット

高いため眺望がいい

3階にバルコニーを設ければ、2階建てのとはまた違った景色を楽しむことができ、また、屋上に上れば周りを広く見晴らすことができ心地よい開放感が味わえる。

土地を最大限活用できること

3階建ての最大のメリットは、狭い土地スペースを最大限に活かすことができ、床面積も2階建てと比べて広くなるため充分な部屋数を確保することができる。

日当たりと風通しがいい

近隣の住宅事情によりますが、周りの建物よりも高くなることで日当たりや風通しが良くなる。

ガレージや店舗を持つことが可能

1階にインナーガレージを設けることが可能で、例えば、店舗として利用したい場合も充分な居住スペースが得られる。

3階建てのデメリット

生活導線とコスト

2階建てと比べると階層が増える分、日々の生活動線が複雑になり、階段の上り下りの頻度も増え不便を感じる。

建てる場所に制限がある

3階建ては2階建てに比べ制限が多く、防火制限の制限や景観への配慮や法規制で建てられない場所がある。

もし3階建て住宅にする場合、土地を購入する前に、必ず建設業者に確認してください。

まとめ

土地が狭いという問題で3階建てにするというイメージもありますが、それは少し違います。

あえて、3階建てにして、ゆくゆくは同居型の二世帯住宅するためという方も多く、現在では店舗を目的とした需要もあり、4階建ての商品も各ハウスメーカーから出てきています。

また、3階建て住宅は、法規制によって建てられない場所もありますので、最初の段階で業者に要望を伝え確認することが必要です。

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