良い土地探しのポイントと土地購入費用について

良い土地探しのポイントと土地購入費用について

家を建てる計画の中で、土地探しから始める方も多いでしょう。

そして、土地購入費用はどれくらいするのかを事前に知りたいはずです。

住宅業界用語では、土地探しを始めて住宅を建てる人のことを「住宅一次取得者」といわれています。

マンションとは違い、「自分たち家族の城」という意味も込められている言葉ですが、今回は良い土地探しポイントと土地購入費用について解説したいと思います。

住宅を建てることも大切なことですが、その住宅を建てる土地を選ぶことはある意味、それ以上に大切なことであるともいえます。

とはいえ、100%自分たちが希望としている土地に巡り合えることは、なかなか難しいのが現状です。

住宅業界や不動産業界での常識として、土地は施主の要望する条件の70%程度叶えば、良い土地として紹介するとされています。

お金はいくら出しても構わないという方は別ですが、土地購入において100%を求めてはいけません。

いきなり土地探しから入ってはいけない

家を建てるための土地がないんだから、土地探しがスタートなんじゃないの?と思いがちですが、それでは良い土地に巡り合う道が非常に遠くなってしまいます。

そして、余計な時間を費やすことになり、挙句の果てには土地探しだけで疲れ切ってしまうのが関の山です。

最終的なゴールは家を建て、そこで生活していくことですから、土地探しだけで労力を使い切ってはいけません。

では、どうすれば良いのでしょうか。

土地探しでまずやることは、

  • 自分たちが建てたい家のコンセプトやこだわり、広さなどをある程度決めておく
  • 土地と住宅本体、諸費用を合わせた総予算をある程度の幅を持って把握しておく

この2点が非常に重要で、ここを出発点にしないと予算が大幅にオーバーしまったり(住宅ローン返済の負担が想定より大きい)、土地に予算を大きく取られてしまい、思い描いていた理想の家が建てられなくて後悔することになります。

何ごとにもバランスが必要で、全体の予算の中で土地の購入費用にどれくらい予算を回すことができるのかを初めに抑えておきましょう。

2,000万円と2,500万円の土地では、どちらの条件が良いのかは価格だけでは測れませんが、500万円もの差はあとで住宅本体の予算に大きく影響してきます。

土地の探し方には2通りある

ここで一つ質問です。

あなたは、土地主導型で家を建てるのか、それとも住宅主導型で土地を選ぶのか、このどちらになるでしょうか?

この考え方の差によって土地の探し方が変わってきますが、抑えておきたいポイントを整理してみました。

土地を探すに当たっては、

  • 土地の広さや方角、日当たり
  • 土地の形状(正方形、長方形、角地など)
  • 住宅地なのか商業地域なのか、または工業団地等に隣接しているのか
  • その土地の周辺環境はどうか?(最寄の駅、商店街、学校、静か、騒々しいなど)
  • 土地の地盤はどうか?改良が必要な地域なのかどうか?

この5つが大きな要素になり、優先順位の違いはあるかと思いますが、どちらのパターンにも共通することです。

ただし、5番目の地盤については、気に入った土地が地盤改良が必要となれば、別途費用がかかることは仕方ないと割り切るしかありません。

良い土地に巡り合うまでの流れ

ここで、ご自身たちにとって、良い土地に巡り合うための流れを確認しておきましょう。

  • 住宅全体(土地+住宅+諸費用+外構工事)の総予算をしっかり把握
  • どんな住宅にしたいか大まかに抑え、住宅と土地の予算配分のバランスを捉える
  • 土地探しの上で、優先順位を付けて希望に見合う土地を見て歩く
  • いくつかの候補地に絞り決定する

このような流れになりますが、注意しておきたいポイントは、良い土地は、他に探している人にとっても同じで、早もの勝ちであり、手付までのスピードが肝心ということです。

自分たちにとって条件の良い土地というのは、他に土地を探している人にとっても良い土地なのです。

決めかねている間に、先に手付(契約前の状態で予約と同じ)を打たれしまうこともよくあることです。

大きな買い物のため、よく考えてからという気持ちも理解できますが、非常にスピード感が求められ、依頼する住宅会社の絞り込みから1社決定するまで検討するというような時間的な余裕はないのです。

しかし、良い土地に出会って悩んでいる時間はないとはいっても、他の誰かに先に決められてしまったら、また探せばいいと切り替えることも必要ですが、なかなか良い土地が出てくるものではありません。

今も昔も業者からのいち早い情報や自分たちの足で探すこと、これ以外に良い土地に巡り合う方法はありません。

良い土地を探す方法

良い土地を探すための方法をまとめてみました。

  • 始めは土地探しというよりも、土地をたくさん見て歩き土地の見方に慣れる
  • 住みたいエリアに強い不動産会社に、土地に優先順位をつけた条件を細かく伝え、いち早い情報を得られるようにする
  • 自分たちで探せる土地があるのか、業者と検討しながら並行して土地探しをする
  • 全体予算、住宅予算、土地予算のバランスを把握しておく
  • 気になる土地があれば、何度も行ってみる(時間を変えてみたり周辺環境を確認する)
  • 候補地が複数ある場合、1日程度であれば検討する時間は業者が交渉してくれるので、家族会議をして検討し決定する

難しそうに感じるかもしれませんが、自分たちの計画にある程度の方向性が見えていて、予算もしっかりと把握しておけば、土地の購入は意外に即決できるものです。

当然ですが、気になる土地が出てきた時には、並行して地盤のデータ収集や周辺の環境は業者が調査してくれます。

後書きになりましたが、土地探しには信頼できる不動産会社探しも初めに絞り込んでおきたい所です。

土地探しは、土地専門の不動産会社、ハウスメーカーや工務店と連携している不動産会社、ハウスメーカーや工務店が抱えている不動産部門を活用してみましょう。

もちろん、自分たちで探すことも必要ですが、専門的な立場でアドバイスがもらえるため、活用しない手はありません。

土地購入費用の目安

これより以下の項目は、土地購入費用について触れていきたいと思います。

土地の価格については、詳細な部分まではじき出すことはできませんが、目安となる金額を出すための数式が存在します。

(土地購入費+本体価格×1.2)×1.1=総費用

上記の数式がそれにあたり、家を建てる際の別途工事費は、本体価格の15%~20%が一般的です。

別途工事費とは、基礎工事や電気工事のことで、地盤改良にかかる特殊基礎工事や水道管やガス管などを敷地内に引くための費用、エアコンなどを取り付けるのにかかる費用、家を一度解体し、そのあとの土地に新たに住宅を建てる場合に必要な解体費用などが含まれます。

また、諸費用は土地購入費と建築費(本体価格+別途工事費)を合計した値段の6%~10%が目安です。

諸費用とは、家自体の価格以外にかかるお金の総称のことです。

例えば、上棟式にかかる費用や工事着工の際に地鎮祭を行ってくれる神主さんへの費用などが含まれ、良識のある人であればご近所へのあいさつなども諸費用としてかかってきます。

ちなみにこの数式は上限の20%と10%になっています。

諸費用には節約できるものとできないものがあり、節約できるものは住宅ローンなどがあげられます。

保険の内容を見直せば安くなる可能性がありますが、このご時世で火災保険や地震保険を外す必要はないでしょう。

また、引っ越しの際に梱包材に気を配ったりするなどして、諸費用を減らすことも可能です。

さて、先ほどの計算式で具体的に計算をしてみると、例えば土地購入費が2,000万円で本体価格も2,000万円の場合、総費用の目安は4,840万円になります。

計算式を使って予算の目途を建てておくことは非常に重要です。

また、住宅購入時には諸費用などについても考えておくことが必要で、住宅本体と土地さえあればよいというわけではありません。

土地の購入に必要な費用

単に土地とはいっても、様々な費用がかかってきますので、各項目ごとに説明します。

敷地調査費

敷地測量図がない場合は、設計前に敷地調査をする必要があります。

土地の測量をして土地の大きさや高さなど、隣地との関係や道路との状況を調べるためののもで、目安となる費用は5万円~10万円かかると思ってください。

土地に建てられる建物の用途や大きさを規制する用途地域、建物の高さに規制がかかる斜線制限、防火地域の規制、全面道路の幅が4mに満たない土地でのセットバックが必要かなどの法的調査を行います。

家屋調査

解体工事や建築工事をすることで、近隣に影響を与えてしまう可能性がある場合、工事に入る前に隣家の状態を調べることを家屋調査といいます。

例えば、実際に工事が始まってから隣家に問題個所が見つかった時、こちらの工事が原因で発生したものなのかを後で確認することができます。

一般的には写真撮影したものが証拠となり確認することができ、大よその費用の目安は10万円くらいです。

専門家でない限り資料をまとめ上げるのは難しいため、補償コンサルタントに依頼することをお勧めします。

水道加入金

家を建てる場合に新たに水道を引くには、水道加入金と呼ばれる費用を支払う必要のある自治体があります。※ 東京23区ではこの加入金制度はないようです。

水道メーターの口径によって金額が異なり、一番小さい13ミリで最大10万円ほどで、少し大きい25ミリにもなると最大で40万円かかる場合があります。

ここで注意が必要なのは、水道加入金は給排水から敷地内に水を引き込むための工事代とは別になります。

地盤調査

地震の多い日本において耐久性のある家を建てるには、購入する土地の地盤調査をしましょう。

費用の目安は多く見積もっても8万円ほどになります。

地盤の地質を調べることで、地盤改良の必要の有無を検討することができ、建物の構造を決める重要な調査になります。

地盤改良費

地盤調査によって改良が必要になった場合、改良工事内容の規模にもよりますが、100万円程度かかることを想定しましょう。

例えば、地盤の弱い箇所が深ければ深いほど費用がかかり、反対に比較的に浅い表面だけの場合は、弱い土にセメントを混ぜる表層改良をします。

その他としては、固い地盤まで達する深さに鋼管指持杭を打ち込む方法などがあります。

まとめ

自分たちにとって良い土地とは、どうしても100%に近いものを求めてしまいがちですが、優先順位に沿って検討し、100%ではなく70%程度納得できれば良しということです。

そうしないと、いつまでたっても土地か買えませんし、たとえ納得のいく土地があったとしても予算オーバーになりかねません。

土地だけで満足し住宅に不満足ということだけは避けたいものです。

家づくり計画において、土地探しのポイントと土地購入費用について、少しでもおわかりいただけましたでしょうか。

住む土地を決めるということは、そう簡単に住み替えができないことでもあるため、土地探しはとても重要になります。

今回、解説した内容が少しでも役に立ち、良い土地が見つかることを願っています。

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