家を建てる価格と相場はいくら？費用内訳についても解説

注文住宅の家を建てるということは、世界に一つだけの自分たち家族の城です。

同じ一戸建てでも建売住宅ではなく、自分たち家族と業者との信頼関係で繋がれた良き理解者を得て、マイホームを現実化する歓びは実現できた人にしか感じられません。

そんな注文住宅を建てるためには、どれ位の費用がかかり相場はどれくらいなのか、どういう工事や仕様があるのか、どのように決めていくものなのか、わからないことだらけだと思います。

住宅業界の一部で注文住宅を建てる場合、俗にこういう事が言われています。

「建売住宅は現物買い、注文住宅は先物買い」

この意味がわかるでしょうか？

今回は、この表現の意味をかみ砕いて注文住宅にかかる費用や内容、そして相場について解説したいと思います。

建売住宅は現物買い、注文住宅は先物買いとは？

建売住宅というのは、すでに土地に建てる図面ができあがっていて、その図面通りに建てられた現物を言います。

全て決まっていることと、施工業者（兼販売業者）の施工しやすい間取りやコストを抑えた間取りや仕様品により、比較的に割安で購入することができます。

また、できあがっている間取りが、自分たちが考えていた間取りに近いものであれば、予め販売価格が明確になっているため、資金計画も立て易く購入し易いというメリットがあります。

さらにいえば、まだ施工されていない段階や完成していない段階でも、施工業者は所定の手続きを完了していることで販売することができます。

これにより、完成前のどの段階で商談になるかにもよりますが、役所への再申請なしで、一部間取りやデザイン、フロアの仕上げ材、壁紙やクロス施工、キッチンや洗面台等、自分たちの好みに変更することも可能です。

その際、別途オプション費用が発生することもありますが、軽度の変更ができるので、割安で自分の思い描いていた住宅を購入できます。

これが、「建売住宅は現物買い」と言われる所以です。

その一方で注文住宅というのは、まだ出来上がっていないものを購入することになります。

業者の絞り込みをして最終的に一番信頼できる1社を決めてから、本格的に細かい打合せに入りますが、事前に見積もりをもらっていたとしても、まだこの時点での住宅価格は概算でしかありません。

自分たちの要望やこだわりを図面にして、おおよその施工内容や設備機器、仕上げ材等の仕様を数字で表した目安の価格がでているだけです。

そして、ここから業者の営業担当や設計士、工事管理者らと細かい打合せを重ね、施工する建物のさまざまな設計図を仕上げ、役所に申請し、承認が下りてから地鎮祭を行い晴れて着工という流れになります。

しかし、この時点においても当初目安にしていた価格から変更する可能性があります。

それは、施工段階で現場に足を運ぶ中、役所に申請する必要のない軽微な変更がないとも限りません。

ほとんどのケースでは、何かしらの追加工事が発生するものと思います。

そのような工程を経て施工が全て完了し、役所の検査も無事に終わり、待ちに待った自分たちのマイホームが完成しますが、この完成間近のタイミングでようやく最終的な価格が決まるのです。

つまり、注文住宅というのは、完成するまで価格が変動する可能性が大いにあるということもあり、「注文住宅は先物買い（まだ完成していない物を買うという意味）」と言われる所以です。

注文住宅にかかる費用はどれくらい？

さて、注文住宅を建てるためにはどのような費用がかかるのかを整理してみましょう。

まずは、以下のように項目をまとめてみました。

• 坪数×坪単価（坪単価の内容については後で説明します）
• 付帯工事費用（住宅外、つまり住宅までに引込む上下水道工事、電気配線工事）
• 付帯工事費用（住宅内の水道や排水管工事、電気配線工事）
• 照明、カーテン費用
• 建築申請等役所への手数料
• 設計費用
• 施工管理費用

意外と少ないと思うかもしれませんが、これは大まかな項目でしかすぎません。

それでは、細かくそれぞれの内容を解説していきます。

坪単価の内容

坪単価というのは、ハウスメーカーや工務店、設計事務所によって、どこまでが含まれているかがはまちまちです。

ハウスメーカーの場合、部施工と仕上げ材等の外部仕様を含んでいる場合が多いですが、工務店や設計事務所においてはさらにまちまちで坪単価という括りがなく、一つ一つ項目を分けて明示するところもあります。

どうしてこのような違いがあるのかといいますと、ハウスメーカーは施工実績の絶対数が多いことと、仕様によるグレード別単価の設定はありますが、データに基づいて坪単価設定をすることで金額を明示しやすいようにできるためです。

そのため、ハウスメーカーで検討されるなら、どこまでが坪単価に含まれているのかをしっかり確認することが必要になります。

その坪単価の内容を要約すると、内部仕様と外部仕様の2つに分かれます。

《内部仕様》

• 基礎工事（標準仕様の場合）
• 躯体費用（建物の骨組み、材料費）
• 断熱工事（断熱材含む）
• 気密工事（気密材含む）
• 大工工事
• 断熱ガラス工事
• 室内換気システム工事（標準仕様になければ別途オプション）

《外部仕様》

• 屋根工事（屋根材、屋根施工含む）
• 外壁工事（外壁材、施工含む）
• 玄関、インターホン
• 玄関ポーチ
• 室内仕上げ材（建具、床、タタミ、壁紙など）
• キッチン（サイズはI型で、L=2,350が一般的）
• トイレ、洗面台、浴室

以上が坪単価の基本的な内容になります。

この標準仕様から、断熱性能をもっと高めたい、キッチンをL字型にしたい、壁は壁紙ではなく珪藻土にしたいなど、施工箇所や外部仕様でグレードアップしたい場合には別途オプション費用がプラスされます。

これらの内容が、工務店や設計事務所では、項目別に明示する所もあるため、どこまでが標準仕様なのかをしっかり確認しましょう。

付帯工事費用

前述では2つに分けて挙げましたが、簡単に言えば、上下水道の引込と配管工事、電気配線とコンセント設置です。

上下水道工事は、公道下に埋設されている配管から土地内に引込む距離や建物の配置によって変動しますが、電気引込みも同じです。

住宅内の配管工事も、例えば2階にトイレと洗面台を作る場合はプラスの費用になりますし、2世帯住宅でキッチンや水回りが2世帯分必要となると、配管自体の太さも変わったり設備機器も2倍になるため、配管工事もプラス費用になります。

電気配線工事も同じで、コンセントの数もある程度決められているため、標準箇所以上に増やしたい場合はプラスの費用になります。

また、電気消費量が大きくなりそうなら50A～60Aとなり、分電盤もそれ相応に大きくなります。

照明やカーテンの費用

照明の場所やカーテンは、間取りが決まってから取りかかりますが、照明に関しては電気配線工事も関わってくるため、間接照明（ダウンライトやスポットライト）が欲しいとか、天井付けではなく壁付けにしたいとか、いろいろ要望も出てくると思います。

そうなると、照明器具の費用も変動しますし、カーテンも窓の大きさやカーテンの種類、ブラインド、ロールスクリーンなど様々です。

建築申請等役所への手数料

役所への手数料はどのハウスメーカーや工務店、設計事務所であっても費用は変わりませんので、依頼する業者に任せてしまいましょう。

設計費用と施工管理費用

設計費用と施工管理費用については、先ほどの坪単価設定と同じですが、ハウスメーカーや一部の工務店では、坪単価に含まれている場合が多いです。

坪単価設定の明示をしない工務店や設計事務所からの見積もりの場合に、項目として明示されており、一般的な設計費用は住宅価格の3％～5％（中には7％以上もあります）、施工管理費用は10％程度となっています。

注文住宅の相場はどうなんだろう？

注文住宅の相場というのは正直、非常に答えにくいというのが実情です。

それは、施工する都道府県によっても違いますし、同じ県内でも人気のエリアによっては格差があります。

また、高性能住宅にしたりZEH（ゼロエネルギー住宅）にすることによっても費用に大きな差が出てきます。

さらに、ハウスメーカーや工務店、設計事務所によっても本当に全く比較にならない程の差が出てくることさえあります。

そのため、全国平均の坪単価や都道府県別、業者別の相場をお伝えすることは正確性に欠けるため控えたいと思いますが、都道府県別の坪単価を参考にしてみてください。

家の建て替えについて

リフォームではどうにもならないほど老朽化が進んだり、土地を持っているためわざわざ引っ越す必要がない方は、いずれ家の建て替えをすることになります。

特に昔の住宅の場合、耐震性や免震性、エコ対応など、現在の最先端技術の住宅と比べると比べ物になりません。

そろそろ、家の建て替えをしようかと考えている方の参考になればと思います。

すでに家を建てたことがあることを前提としていますので、新たに建てる家の流れはさらっと割愛し、解体作業の内容のみの説明となります。

• 打ち合わせ
• 解体費用の算出
• 仮住まいへの引っ越し
• 解体作業

まずは、新たに建てる家の間取りなどの打ち合わせになりますが、なぜ建て替える必要があるのか、フルリフォームでは駄目なのか、充分に検討したうえで住宅メーカーに相談してください。

大手のハウスメーカーによっては「今月中に契約していただけると○○万円お安くなります」と急かしてくることもありますので、よく内容を確認し、納得した上で契約することが重要です。

さて本題ですが、家の建て替えの場合は工事費用を分けて払うことが多く、契約時の契約金、着工時の着工金、上棟時の中間金、引渡し前に残りを払うパターンなどがあります。

今の家を更地にするのにもお金がかかりますので、次にすることは、家の解体費用の見積もりを出すことです。

例えば、45坪の二階建て住宅を解体するには、およそ100万円ほどの費用が必要になるといわれています。

もちろん、解体する立地条件などよってはこれ以上の出費がかかる場合もあり、木造が最安値で、次に高いのが鉄骨造、鉄筋コンクリートの順となります。

その他、かかるであろう出費としては、廃棄物の処分費用や周囲近所への手土産代などでしょうか。

また、工事を始める前に地鎮祭などを行う場合、神主さんに別途費用がかかりますが、最近は、この地鎮祭を省略するご家庭も多いようです。

次の流れとしては、新居が建つまで新たな住まいで仮生活をしなければなりません。

一時的なものなので、引っ越し費用をなるべく安く抑えるため、予めいらないものを捨てたりすると安くすみます。

その場合、粗大ゴミの処分にはお金がかかりますし、地域によってゴミの処分の仕方が複雑な場合があるため事前に調べておきましょう。

引っ越しの期間の目安は、解体工事を始めてから半年程度を考えておけば問題ないと思います。

お子さんや、高齢者、ペットがいる家庭などは十分に仮住まい選びにも慎重になる必要があります。

古い住まいの解体後、新たな家が建ってから、引き渡し、引っ越しの流れとなりますが、念頭に入れておくことは新居への家具についてです。

今まで使用していた家具をそのまま使うのであれば問題ありませんが、新たに購入するということであれば、搬入のタイミングに不備がないようにしましょう。

ちなみに、4人家族の引っ越し費用は約15万円と前後といわれていて、トラックの台数が増えればそれだけ人員も投下されるので割増しになります。

建物本体の諸費用

建物本体とは別でかかる費用として地味に痛いのが諸費用になります。

例えば、着工前に必要な確認申請書の提出です。

建築基準や地域条例に違反していないかを確認することが義務付けられているために必要で、これを無視して家を建てることはできません。概ね費用は10万円ほどになります。

その他には、近隣への工事中の挨拶代（菓子折りなど）であったり、今はそういった気遣いをしないかもしれませんが、職人さんへの差し入れも考えておいた方がいいかもしれません。

また、風習でいまも根強く残っている地鎮祭と上棟式の費用はあなどれません。

その土地で商売を始めるようなケースの場合（例えば商業ビルを建てる場合）に見かけることはありますが、通常の自宅の場合はどうなんでしょうか・・・。

ちなみに地鎮祭とは、その土地に住む神様祝い工事の無事を祈る儀式で、上棟式は建物の骨組みが完成したタイミングで行い、完成後も建物が無事であることを願う儀式で、地鎮祭は5万円、上棟式には10万円程度かかると覚えておいてください。

そして、工事をお願いする業者との工事請負契約書には印紙代もかかり、契約金額によって変わりますが、5,000円から1万円かかります。

建物本体に費用がかかる項目

家を建て替える場合すでに土地があるため、建物本体だけの価格となります。

その建物自体の総額の内訳としては、本体工事費、別途工事費、諸費用の3つに分かれており、これらをまとめて総費用といいます。

以下に本体工事費の内訳をまとめてみましたが、依頼する住宅会社によって工事の内訳が異なる場合がありますのでご注意ください。

建物の本体以外に費用がかかる項目

建物の本体価格以外にもかかる費用があります。

それは建物の外周りに関する工事代で、例えば、門や塀、フェンスや玄関までの敷石、カーポートなどが該当します。

建物だけよりも、外回りをどのようにプランするかで費用が変わってきます。

シンボルツリーなどの植栽や庭がある場合、芝などにかかるお金は本体工事費には含まれませんので、予算設定の際には気を付けてください。

家を建てるときにかかるお金で、本体工事費には含まれない項目です。

主に建物本体の外まわりの費用となりますが、ここで挙げる以外にも、特注の家具や照明器具などを建築中にとりつける場合もオプション工事費がかかります。

ガス・給排水引き込み工事費

ガスや給排水の本管から敷地内に引き込む工事は、各自治体の指定業者が行う決まりになっているため、本体工事費ではなく別途工事費に含まれます。

その工事費用は自治体によって異なり、30万～60万円くらいが目安となりますが、東京ガスの場合は無料になります。

外構工事費

門扉、塀、フェンス、敷石、カーポート、物置など、建物の外まわりの工事費になります。

費用は敷地の広さや建物によって異なるため、30万～200万円と開きがあります。

造園工事費

植栽、芝、飛び石などの庭づくりにかかるお金で、費用はケースによって異なり、坪あたり1万～10万円程度になります。

土地代

土地の価格は、毎年発表される公示価格が基準になります。

ただし、実際は土地の広さや形、環境、面している道路の広さ、道路との高低差などで大きく差が出るため、あくまでも公示価格は目安と考えたほうがいいでしょう。

設計料

ハウスメーカーに設計と施工を一括して依頼する場合、設計料は一般的に建築費の1～2％で本体工事費に含まれています。

建築設計事務所に依頼する場合は別途支払いが必要で、建築費のおよそ10～15％が目安となります。

諸費用

建築以外の調査や申請などにかかるお金です。

ひとつひとつにかかる諸経費は少額ですが、全てを合計すると総額の1割程度になるためばかになりません。

しかもほとんどの場合、現金払いでの必要があるため手元に用意しておきましょう。

調査・工事

敷地調查費

正確な敷地測量図がない場合、設計前に行う測量などの作業費で、5万～10万円ほどかかります。

地盤調查費

地盤の地耐力や地質を調べて、地質改良の必要性があるかを検討します。

建物の構造を決定するためにも必要な重要な調査で、ハウスメーカーか専門業者に依頼することになり、調査方法によっても費用が異なるため、3万～8万円ほどが目安となります。

地盤改良費

地盤調査の結果、改良の必要がある場合に行う改良工事費で、地盤の状況にもよりますが、100万円程度かかることもあります。

家屋調查費

建築工事や古い家の解体工事が近隣に影響を与える可能性がある場合、着工前に隣家の家屋の状態を調査する作業費です。

後にもめることがないよう、証拠として写真を撮るなどしたほうがよい場合もあります。

補償コンサルタントに依頼した場合、費用は10万円程度が目安となります。

確認申請料

着工前に工事が建築基準法などに適合しているかを確認する作業の費用です。

ハウスメーカーか専門業者に依頼することになり、自治体や住宅の規模によって異なりますが10万円ほどかかります。

工事契約の印紙代

建築工事を始めるにあたり、建築工事請負契約書を交わす際の印紙税がかかります。

契約金額によって異なり、500万円以上1,000万円以下であれば1万円、1,000万円以上5,000万円以下なら1万5,000円になります。

近隣挨拶・職人茶菓子代

着工前に隣家に挨拶をする際の菓子折や、工事中に職人に・差し入れをする場合のお茶菓子代になります。

しかし昔とは異なり、最近は気遣い不要と事前に断られることもあるようです。

地鎮祭・上棟式費用

工事を行う前に土地の神主にお払いをしてもらう際の、初穂料とご祝儀で5万円が相場です。

また、建物の骨組みができ上がった際に行う上棟式では、神主へのお礼や棟梁・職人へのご祝儀、食事代などで10万円ほど必要になります。

水道負担金

新しく水道を引くとき、自治体によっては費用がかかることもあり、水道メーターの口径により異なりますが10万～40万円が目安となります。

住宅ローンと登記

住宅ローン契約の印紙代

住宅ローンを申し込んで金銭消費貸借契約書を作成する際の印紙税です。

ローン契約した金額によって異なり、1,000万円以上5,000万円以下であれば2万円になります。

融資手数料

金融機関から融資を受ける際の手数料で、ローン商品によって金額も支払い方法も異なりますが、目安は3万円ほどになります。

抵当権設定登記料

融資の抵当権を敷地に設定する際、司法書士に支払う登記手数料と登録免許税がかかります。

免許税は借り入れ額の0.1％で、司法書士への報酬と登記にかかる費用は、合計で6万～10万円が相場です。

保証料

融資を受けた人が、死亡や病気以外の理由で返済できなくなったときの保証保険料です。

保証料の金額は借り入れ額と返済期間で決まり、フラット35などは保証料無料のローンになります。

団体信用生命保険料

融資を受けた人が、不測の事態で返済できなくなった場合を想定して加入する生命保険料です。

保険料の金額は借り入れ額と返済期間で決まりますが、民間のローンでは保険料が金利に含まれていることもあるため確認が必要です。

不動產登記料

所有権を示すための登記で、司法書士に支払う登記手数料と登録免許税がかかります。

免許税は一般に固定資産税評価額の0.4％ですが、新築の場合、条件を満たせば0.1～0.15％に軽減されます。

司法書士への報酬と登記にかかる費用は合計で10万円前後ですが、ご自身で登記申請することも可能です。

税金

消費税

建材や設備だけでなく、建築費や手数料、設計料など、家を建てるときに必要なほぼ全てのお金に消費税がかかります。

しかし、土地だけは例外で、消費税が免除されています。

不動産取得税

不動産を取得したときに支払う税金です。

固定資産税評価額の4％が原則ですが、住宅用の敷地・建物の場合は3％に軽減され、さらに条件を満たすと、土地・建物ともに一定の控除が受けられる。

固定資産税・都市計画税

毎年1月1日現在の土地・建物の所有者にかかる税金で、毎年納税する義務があります。

原則として固定資産税は固定資産評価額の1.4％で、都市計画税は固定資産評価額の0.3％、条件を満たせば軽減措置が受けられます。

保険

火災保険料

住宅ローンの融資を受ける際には必ず加入が義務づけられます。

保険料は建物の構造や地域で異なり、保険会社によっても異なりますが、25年の補償で20万～30万円が目安です。

地震保険料

任意となる加入保険で、単体ではかけられず、火災保険とセットで契約することになり、

金額は建物の構造や地域で異なります。

家づくりの費用7つのポイント

本体工事費と別途工事費に含まれるもの

冒頭で触れた本体工事費と別途工事費はあくまで一般的な目安となります。

どこまでを本体工事費とするのかは、ハウスメーカーや工務店によって異なることがあるため注意が必要です。

本体工事費に入るべき項目が別途工事費に入っているケースもあり、その場合、最終的に支払う費用が思ったよりも高くなってしまうこともあるため、見積書の内容をしっかりチェックしましょう。

また、複数社に見積もりを依頼して比較する場合、坪単価だけに気をとられずに、諸費用やその中身までを含めた総額で考えてください。

建て替えの場合、さらにお金がかかる

現在住んでいる家を建て替える場合、土地代が掛からないということで、安いというイメージをもちますが、じつはさまざまなお金がかかります。

まずは古い家の解体費用があり、建物の種類や敷地の面積によって異なりますが、100万円くらいはかかると思っていいでしょう。

また、工事期間中は賃貸住宅に仮住まいをする必要があるため、賃貸料が必要になりますし、引っ越し代もばかになりません。

諸経費は全て現金で準備が鉄則

手数料や申請料などの諸費用は、それぞれ原則として支払わなければならないことがほとんどのため、手元に現金を用意しておきましょう。

予算オーバーの原因は別途工事費にあり

家づくりで予算オーバーになるケースとして、その原因のほとんどは別途工事費になります。

その中でも、家具やカーテン、外構（造園）の割合が大きく締めます。

つくりつけの家具など、どうせならば良いものをと希望がふくらみ、気がついたらかなりの高額になっていたということもあります。

あまり贅沢はしすぎず、ほどほどのところで妥協することも必要です。

外構工事は入居してからでもOK

予算がオーバーする要因の別途工事費には、造園などの外構工事になります。

この2つは、入居するときに完成していなければ生活できないというものではありませんので、場合によってはあと回しにしていいと思います。

光熱費は意外と出費がかさむ

間取りやプランを練っているときには、いい暮らしのことだけを考えますが、実際に暮らし始めてみると、意外に気になるのが光熱費です。

思ったよりも部屋が暗かったり、暖房をつけても部屋がなかなか暖まらなかったりと、住んでみないとわからないことがたくさんあります。

その結果、一日中電気や暖房をつけたりすると、当然として光熱費が跳ね上がります。

建てたあとにも税金の支払いがある

新しく家を建てると、完成から1カ月以内に建物の表示登記をしなければなりません。

さらに所有権を得るためは、この表示登記の登録が済んだあとで所有権保存登記の申請をする必要があります。

この申請は司法書士などの専門家に頼むことが多く、その手続き費用がかかり、登記の際には登録免許税もかかります。

また、新しく土地を取得した人には不動産取得税が課せられ、さらに新築した翌年からは、固定資産税と都市計画税がかかるようになります。

ちなみに固定資産税と都市計画税は一度きりではなく、毎年課税されます。

まとめ

さて、いかがでしたでしょうか？

必要なお金と内訳がある程度理解できたとしても、具体的にはいくらかかるの？と思われるかもしれません。

一般的には本体工事費が7～8割、別途工事費と諸費用で2～3割になります。

そのため、仮に本体工事費が2,000万円の場合、2,500万円～2,660万円が家にかかる総額になります。

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