土地購入から家を建てるまでの流れを完全解説

初めて家を建てる場合、どのような流れで何から準備をすればよいのか不安があると思います。

例えば、土地をすでに持っている場合やこれから探す場合、また、注文住宅にするのか建て売りにするのか等、状況によって様々ですが、一連の流れを事前に把握しておけば慌てふためくことはないでしょう。

そんな方のために、家づくりの流れと失敗しないためにおさえておきたいポイントを段階別にまとめてみました。

家を建てるまでの工程は多いですが、流れさえ把握しておけばそんなに難しいことではありません。

一生に一度の高い買い物のため、慎重に順を追って進めていってください。

今後の自分たちの暮らしについて

まず、自分たちがどのような場所で、どのような暮らしをしたいのかを考えることから始まります。

例えば、通勤や通学などを考えれば、目的地に近いエリアが候補になるでしょうし、地価の安いエリアで大きな家と庭付きの家を建てたいなど、何かしら思い描くことがあるかと思います。

そして何より重要なことは、自分たちが建てたい家はどういったものなのか、一つひとつ要望をピックアップし整理することが大切です。

家族構成から必要最低限の部屋の数もイメージできますし、車を持っていれば駐車スペースも必要になってきます。

家族みんなでよく話し合い、少しでも多くの要望や意見を出しあってリストアップしまとめておきましょう。

家を建てる流れ／準備・計画編

STEP1：まずは情報集め

家族みんなの希望をできるだけ多く出し合い、建てたい家のイメージを少しずつ固めていきます。

書店の本やインターネットを駆使して、いろんなタイプの家を見たり、実際に家を建てた友人などの話も聞いてみるのもいいですね。

STEP2：資金計画プラン

現実的に現金での一括支払いは難しいと思いますので、まずは住宅ローンを組むことになります。

予算が決まらなければ何も始まりませんので、現在お住いの家賃を目安に、どれくらい月々に返済することができるのか、頭金をいくら出すかなども考える必要があります。

同時に、土地や建物本体にかけられる総額の目途を立て、各銀行の金利状況や住宅ローンについての情報を収集しておきましょう。

その際、返済しつつ今までの生活を維持するため、無理のない計画のシミュレーションを立てみてください。

※上記の表はあくあで目安で、金利・ボーナス返済は考慮していません。

家を建てる流れ／調査・設計編

STEP3：賢い土地の探し方

すでに土地を所有していれば別ですが、住宅会社のサポートを受けつつも自分たちでも探しましょう。

しかし、その土地によっては家を建てる会社が決まっている場合がありますので、扱っている会社と接触し情報を集めます。

また、昔とは違い、何の情報もなく現地を歩き回る必要はなく、候補となるエリアの目途がついているのであれば、インターネットでいくらでも不動産情報が出てきます。

しかし、非公開物件やこれから空きそうな土地の情報までは載っていないため、見落としがちになるため注意が必要です。

土地選びのポイントは、めぼしい候補が見つかったら必ず現地に行き、自らの目で確認することが大切です。

土地の大きさによって住宅スペースの大きさや建てる方角も影響し、下水道、ガス、電柱などのライフラインが近くないと、引き込み料も別途かかってきます。

理想は依頼する住宅会社、もしくは管轄している不動産会社の担当者と行き、住宅のプロならではの目線で、メリットとデメリットの情報を得てみてください。

また、最初の1回だけの印象で判断することなく、数回は足を運び、朝、昼、夜との雰囲気の違いも比較してみることをお勧めします。

もちろん、通勤や通学の利便性、スーパー、コンビニ、病院などが近くにあるのか、周辺環境の調査も十分に行いましょう。

良い土地の探し方についての詳細は別途、このページの最後にまとめています

STEP4：地盤調査と測量

家を建てる土地に測量図がない場合は売主に依頼します。

地盤は家を建てるうえで耐久性と耐震性に関わってくるため、調査は必ず行います。

この調査のタイミングは、依頼する住宅会社が決まった後でも問題ありません。

STEP5：依頼する住宅会社の決定

どのような家をどのくらいの予算で建てたいのかをベースにして依頼先を選定します。

しかし、ハウスメーカーや工務店によって得意な分野が異なるため、自分たちの希望通りの家を建ててくれる依頼先はすぐには見つからないでしょう。

時には住宅展示場に足を運んでみたり、まだその段階まで考えていない場合は、各ハウスメーカーに資料請求や、間取り図などもネットで依頼することができるサイトがありますので、まずは多くの情報を集めます。

ハウスメーカーの場合であれば、5～6社くらいの情報収集から始め、2～3社くらいまで候補を絞り込みます。

候補となる複数の住宅会社には同じ要望・条件を伝え、住宅プランと見積もりを依頼することで、後に各会社の条件を比較検討することができます。

STEP6：設計監理契約と工事請負契約

依頼する住宅会社が決まったら、建築設計事務所に依頼した場合は設計監理契約を結び、ハウスメーカーと工務店であれば工事請負契約を結びます。

後にトラブルにならないためにも、支払い条件や着工時期、工期などをお互いに確認しましょう。

STEP7：設計監理契約と工事請負契約

稀に地盤が弱い土地もあるため、そのような場合は地盤改良工事が必要になります。

また、2階建てなのか三階建てなのか、建物構造によっても改良の方法が変わるため、事前に依頼する住宅会社と情報共有しておきましょう。

STEP8：家の設計計画

立地条件、予算、間取りなど、具体的に詰めていく重要な工程です。

事前にリストアップしておいた要望がたくさんあるかと思いますが、予算によって何ができるかできないかも明確になってきます。

STEP9：基本設計

平面図、立面図、断面図などの設計書が作成され、大よその費用が把握できる段階です。

STEP10：見積書

詳細設計、構造設計の作成で、内装設備や建具、照明などが決まってきます。

この段階で詳細な見積書が出来上がるため、予算内に収まるか、オーバーするようであれば調整をします。着工し始めてからの変更は工期・予算ともに影響するため注意が必要です。

契約後はキャンセルすると違約金が発生し、プランの見直しは予算と工期に影響しますので、契約前にすべて決めておきましょう。

STEP11：建築確認申請

建築設計が建築法の規制に抵触していないかの審査をしますが、これは依頼する住宅会社が代行してくれます。

家を建てる流れ／契約・手続き編

STEP12：工事請負契約

建築設計事務所のような建築家に依頼した場合、施工会社を決定し、工事請負契約を締結します。

STEP13：本契約と住宅ローン申請

住宅設計プランが決まっていなければ申請しても審査が通りません。

特にフラット35の場合、建物の広さや性能の条件が定められていて、金利も異なり審査期間も少しかかります。

また、契約時には金融機関から本当に借りることができるかの確認が必要になりますので、早めに仮審査を申し込んでおきましょう。

借りるときの年齢であったり、借入金額の上限や返済能力があるかなど、条件によっては難しい場合もあるため注意が必要です。

依頼する住宅会社との契約を交わすタイミング際ですが、契約内容を理解するまで何度も読み返し、なにか疑問点があれば遠慮せず質問し解決していきましょう。

とくに支払金額が変更になる内容の場合、それが解決してから、仮審査の通った金融機関に設計資料や書類を持ち込み、手数料・保険料を支払い住宅ローンの本申し込みを行います。

STEP14：近隣への挨拶

着工後は建築騒音やトラックなどの出入りが頻繁にあるため、着工前の近隣への挨拶（顔合わせも兼ねて）を済ませてください。

これから長い近所付き合いが始まるための気配りが必要です。

家を建てる流れ／基礎工事・外構・内装編

STEP15：着工・地鎮祭

地鎮祭には神主さんへの費用が必要になりますが、工事の安全祈願を願うためにする習慣です。

地域密着の工務店などは未だその習慣が残っているようですが、大手のハウスメーカーや地域によってはやらないこともあるため、事前に確認してもいいかもしれません。

後に解説する上棟式もそうですが、個人的にこのような儀式が本当に必要なのか疑問視しています。

STEP16：基礎工事

家全体を支えるための大変重要な施工工事で、配筋工事が終わった後の検査はとても重要です。

コンクリートが流し込まれてからでは確認ができないため、どのよな状態であればいいか知識を入れた状態で、なるべく立ち会うことをオススメします。

手抜き工事の可能性もゼロではないため、人によっては別の調査会社に依頼するケースもあるようです。

STEP17：中間検査

設計書通りに工事が進行しているかを検査します。

これは自治体や民間の検査機関が検査を行いますが、通常は屋根の工事が終了してから検査することが多いです。

STEP18：躯体工事

基礎工事と同じく、建物の主要構造体を作る重要な工事で、工期の中でも時間がかかります。

木造や鉄骨造であれば柱や梁を、ツーバイフォー（2×4）工法やRC造であれば壁を基礎の上に立ち上げます。

STEP19：上棟式

躯体工事の終わりかけに、建て主の主催で上棟式を行います。

これから本格的に組み立てていく工事の安全祈願と職人へのねぎらいのためでもあります。

地鎮祭との意図が異なり上棟式のみ行わない方もいるようで、理由としては、上棟式は主に商売繁盛で行うことが多く、出費を少しでも抑えるために行わない一般家庭が多いためです。

STEP20：外壁・屋根・床工事

屋根や外壁を取り付け、床の下地を張る作業です。

STEP21：配管・配線工事

給排水のための配管整備や電気配線の工事です。

STEP22：内装工事

内壁や天井の塗装、クロス張り、最初から設計した家具の造作や、窓・ドアなどの建具、キッチンやトイレなどの設置作業です。

STEP23：外構工事

塀や門、庭やカーポートなど、家の本体ではない外側の工事で、これは建物本体の価格には含まれないと考えたほうがいいです。

家が完成し、実際に生活が始まってから少しずつ外構づくりをする方もいます。

家を建てる流れ／竣工・検査編

STEP24：完了検査

設計通りに問題なく家が建てられているか、建築法に抵触していないかを建築確認申請をした機関に確認してもらいます。

これに合格すると住宅ローンでも必要になってくる「検査済証」が発行されます。

STEP25：竣工検査

引き渡し前に建て主、工事責任者などの各関係者が立ちあい、最終検査をすることになります。

問題ないか確認用のリストを用意し一つひとつチェックしてください。

少しでも気になるところがあれば、補修・改善工事をしてもらいましょう。

STEP26：引き渡し

建物引き渡し確認書が貰えますので、それに署名捺印し、各設備の保証書や取扱説明書を大量に受け取ります。

このタイミングで水道や電気などのライフラインの開設手配に入ります。

家を建てる流れ／完成編

STEP27：登記・住宅ローン契約

登記は自分の土地と建物だと権利を証明するもので、自分でもできますが、主に司法書士などに依頼します。

住宅ローンの本契約では抵当権設定登記も必要になります。

STEP28：引っ越しと近隣の挨拶

着工前に近隣への挨拶をしますが、長い期間行われた工事のお詫びと、これからの近所付き合いのことも考え、引っ越し後の挨拶周りはとても大切です。

STEP29：新生活開始

いよいよマイホームでの新生活がスタートです！

何か設備関連等で不具合があれば、依頼した住宅会社に連絡してみてください。

良い土地探しのポイント

土地探しでまずやることは、

• 自分たちが建てたい家のコンセプトやこだわり、広さなどをある程度決めておく
• 土地と住宅本体、諸費用を合わせた総予算をある程度の幅を持って把握しておく

この2点が非常に重要で、ここを出発点にしないと予算が大幅にオーバーしまったり（住宅ローン返済の負担が想定より大きい）、土地に予算を大きく取られてしまい、思い描いていた理想の家が建てられなくて後悔することになります。

何ごとにもバランスが必要で、全体の予算の中で土地の購入費用にどれくらい予算を回すことができるのかを初めに抑えておきましょう。

2,000万円と2,500万円の土地では、どちらの条件が良いのかは価格だけでは測れませんが、500万円もの差はあとで住宅本体の予算に大きく影響してきます。

土地の探し方には2通りある

土地主導型で家を建てるのか、それとも住宅主導型で土地を選ぶのか、このどちらかで土地の探し方が変わってきます。

抑えておきたいポイントをまとめてみました。

• 土地の広さや方角、日当たり
• 土地の形状（正方形、長方形、角地など）
• 住宅地なのか商業地域なのか、または工業団地等に隣接しているのか
• その土地の周辺環境はどうか？（最寄の駅、商店街、学校、静か、騒々しいなど）
• 土地の地盤はどうか？改良が必要な地域なのかどうか？

この5つが大きな要素になり、優先順位の違いはあるかと思いますが、どちらのパターンにも共通することです。

ただし、5番目の地盤については、気に入った土地が地盤改良が必要となれば、別途費用がかかることは仕方ないと割り切るしかありません。

良い土地に巡り合うまでの流れ

ここで、ご自身たちにとって、良い土地に巡り合うための流れを確認しておきましょう。

• 住宅全体（土地＋住宅＋諸費用＋外構工事）の総予算をしっかり把握
• どんな住宅にしたいか大まかに抑え、住宅と土地の予算配分のバランスを捉える
• 土地探しの上で、優先順位を付けて希望に見合う土地を見て歩く
• いくつかの候補地に絞り決定する

このような流れになりますが、注意しておきたいポイントは、良い土地は、他に探している人にとっても同じで、早もの勝ちであり、手付までのスピードが肝心ということです。

自分たちにとって条件の良い土地というのは、他に土地を探している人にとっても良い土地なのです。

決めかねている間に、先に手付（契約前の状態で予約と同じ）を打たれしまうこともよくあることです。

大きな買い物のため、よく考えてからという気持ちも理解できますが、非常にスピード感が求められ、依頼する住宅会社の絞り込みから1社決定するまで検討するというような時間的な余裕はないのです。

しかし、良い土地に出会って悩んでいる時間はないとはいっても、他の誰かに先に決められてしまったら、また探せばいいと切り替えることも必要ですが、なかなか良い土地が出てくるものではありません。

今も昔も業者からのいち早い情報や自分たちの足で探すこと、これ以外に良い土地に巡り合う方法はありません。

良い土地を探す方法

良い土地を探すための方法をまとめてみました。

• 始めは土地探しというよりも、土地をたくさん見て歩き土地の見方に慣れる
• 住みたいエリアに強い不動産会社に、土地に優先順位をつけた条件を細かく伝え、いち早い情報を得られるようにする
• 自分たちで探せる土地があるのか、業者と検討しながら並行して土地探しをする
• 全体予算、住宅予算、土地予算のバランスを把握しておく
• 気になる土地があれば、何度も行ってみる（時間を変えてみたり周辺環境を確認する）
• 候補地が複数ある場合、1日程度であれば検討する時間は業者が交渉してくれるので、家族会議をして検討し決定する

難しそうに感じるかもしれませんが、自分たちの計画にある程度の方向性が見えていて、予算もしっかりと把握しておけば、土地の購入は意外に即決できるものです。

当然ですが、気になる土地が出てきた時には、並行して地盤のデータ収集や周辺の環境は業者が調査してくれます。

後書きになりましたが、土地探しには信頼できる不動産会社探しも初めに絞り込んでおきたい所です。

土地探しは、土地専門の不動産会社、ハウスメーカーや工務店と連携している不動産会社、ハウスメーカーや工務店が抱えている不動産部門を活用してみましょう。

もちろん、自分たちで探すことも必要ですが、専門的な立場でアドバイスがもらえるため、活用しない手はありません。

土地購入費用の目安

これより以下の項目は、土地購入費用について触れていきたいと思います。

土地の価格については、詳細な部分まではじき出すことはできませんが、目安となる金額を出すための数式が存在します。

（土地購入費+本体価格×1.2）×1.1＝総費用

上記の数式がそれにあたり、家を建てる際の別途工事費は、本体価格の15％～20％が一般的です。

別途工事費とは、基礎工事や電気工事のことで、地盤改良にかかる特殊基礎工事や水道管やガス管などを敷地内に引くための費用、エアコンなどを取り付けるのにかかる費用、家を一度解体し、そのあとの土地に新たに住宅を建てる場合に必要な解体費用などが含まれます。

また、諸費用は土地購入費と建築費（本体価格+別途工事費）を合計した値段の6％～10％が目安です。

諸費用とは、家自体の価格以外にかかるお金の総称のことです。

例えば、上棟式にかかる費用や工事着工の際に地鎮祭を行ってくれる神主さんへの費用などが含まれ、良識のある人であればご近所へのあいさつなども諸費用としてかかってきます。

ちなみにこの数式は上限の20％と10％になっています。

諸費用には節約できるものとできないものがあり、節約できるものは住宅ローンなどがあげられます。

保険の内容を見直せば安くなる可能性がありますが、このご時世で火災保険や地震保険を外す必要はないでしょう。

また、引っ越しの際に梱包材に気を配ったりするなどして、諸費用を減らすことも可能です。

さて、先ほどの計算式で具体的に計算をしてみると、例えば土地購入費が2,000万円で本体価格も2,000万円の場合、総費用の目安は4,840万円になります。

計算式を使って予算の目途を建てておくことは非常に重要です。

また、住宅購入時には諸費用などについても考えておくことが必要で、住宅本体と土地さえあればよいというわけではありません。

土地の購入に必要な費用

単に土地とはいっても、様々な費用がかかってきますので、各項目ごとに説明します。

敷地調査費

敷地測量図がない場合は、設計前に敷地調査をする必要があります。

土地の測量をして土地の大きさや高さなど、隣地との関係や道路との状況を調べるためののもで、目安となる費用は5万円～10万円かかると思ってください。

土地に建てられる建物の用途や大きさを規制する用途地域、建物の高さに規制がかかる斜線制限、防火地域の規制、全面道路の幅が4mに満たない土地でのセットバックが必要かなどの法的調査を行います。

家屋調査

解体工事や建築工事をすることで、近隣に影響を与えてしまう可能性がある場合、工事に入る前に隣家の状態を調べることを家屋調査といいます。

例えば、実際に工事が始まってから隣家に問題個所が見つかった時、こちらの工事が原因で発生したものなのかを後で確認することができます。

一般的には写真撮影したものが証拠となり確認することができ、大よその費用の目安は10万円くらいです。

専門家でない限り資料をまとめ上げるのは難しいため、補償コンサルタントに依頼することをお勧めします。

水道加入金

家を建てる場合に新たに水道を引くには、水道加入金と呼ばれる費用を支払う必要のある自治体があります。※ 東京23区ではこの加入金制度はないようです。

水道メーターの口径によって金額が異なり、一番小さい13ミリで最大10万円ほどで、少し大きい25ミリにもなると最大で40万円かかる場合があります。

ここで注意が必要なのは、水道加入金は給排水から敷地内に水を引き込むための工事代とは別になります。

地盤調査

地震の多い日本において耐久性のある家を建てるには、購入する土地の地盤調査をしましょう。

費用の目安は多く見積もっても8万円ほどになります。

地盤の地質を調べることで、地盤改良の必要の有無を検討することができ、建物の構造を決める重要な調査になります。

地盤改良費

地盤調査によって改良が必要になった場合、改良工事内容の規模にもよりますが、100万円程度かかることを想定しましょう。

例えば、地盤の弱い箇所が深ければ深いほど費用がかかり、反対に比較的に浅い表面だけの場合は、弱い土にセメントを混ぜる表層改良をします。

その他としては、固い地盤まで達する深さに鋼管指持杭を打ち込む方法などがあります。

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